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Schönheitsreparaturen
 

Das Recht der Schönheitsreparaturen ist eines der schwierigsten Rechtsgebiete im Mietrecht. Es gibt eine Unzahl von gerichtlichen Entscheidungen.

In den letzten Jahren hat der BGH mit einigen Urteilen einige Klauseln für unwirksam erklärt. Dabei hat er mehrere grundlegende Entscheidungen zugunsten der Mieter getroffen. Dazu gehören folgende Klauseln:

Durch eine Formularklausel darf der Mieter grundsätzlich nur zur Beseitigung seiner eigenen Abnutzung herangezogen werden.

Legt die Klausel zu kurze Fristen zugrunde, ist sie unwirksam. Maßgebend sind die oben aufgeführten Fristen aus dem Mustermietvertrag (3, 5 und 7 Jahre). Steht im Mietvertrag zum Beispiel, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen in Küchen, Bädern und Duschen spätestens alle 2 Jahre und in allen übrigen Räumen alle 5 Jahre ausführen soll, ist das ungültig. Dasselbe gilt, wenn eine Wohnküche laut Mietvertrag bereits nach 2 Jahren renoviert werden muss.

Unwirksam ist auch eine Verpflichtung, die laufenden Schönheitsreparaturen regelmäßig innerhalb von zwei bis drei Jahren auszuführen.

Zu kurze Fristen haben zur Folge, dass die gesamten Regelungen zu den Schönheitsreparaturen nicht wirksam sind. Der Mieter muss gar nicht renovieren. Denn es ist unzulässig, die Klausel so auszulegen, dass angemessene Fristen gelten. Diese Rechtslage gilt selbstverständlich auch für Mietverträge, die vor der Entscheidung des BGH aus dem Jahr 2004 abgeschlossen wurden.

Unwirksam ist eine Klausel mit einem „starren" Fristenplan. „Starr" bedeutet, dass der Mieter laut Mietvertrag nach Ablauf der Fristen auf jeden Fall renovieren muss. Es könnte sich in Ausnahmefällen aber so verhalten, dass eine Renovierung nicht notwendig ist, obwohl die üblichen Fristen (3 Jahre für Küche und Bad, 5 Jahre für Wohnräume, 7 Jahre für Nebenräume) abgelaufen sind. Dann müsste der Mieter die Schönheitsreparaturen durchführen, obwohl die Räum noch in gutem Zustand sind. Eine „starre" Klausel berücksichtigt solche Ausnahmefälle nicht. Deshalb benachteiligt eine solche Vertragsbestimmung den Mieter unangemessen.

„Starr" sind alle Klauseln, die nach ihrem Wortlaut eine Verlängerung der Fristen nicht zulassen.

Fristenpläne zu Schönheitsreparaturen sind unwirksam, wenn die Zeiträume durch Worte wie „spätestens" oder „mindestens" als verbindlich festgelegt sind. Im Mietvertrag heißt es z. B.: „Der Mieter hat die Schönheitsreparaturen wenn erforderlich mindestens aber in der angegebenen Zeitfolge auszuführen….". Dabei spielt es keine Rolle, wie die Verhältnisse in der Wohnung tatsächlich sind. Auch wenn der Mieter lange in der Wohnung gelebt hat und sie stark renovierungsbedürftig ist, muss der Mieter keine Renovierung vornehmen.

Es macht keinen Unterschied, ob die Fristen ohne jeden Zusatz versehen sind oder zusätzlich die Worte „mindestens" oder „spätestens" enthalten. Folgende Vertragsklauseln sind ebenfalls unwirksam: „Der Mieter hat während der Mietzeit die Schönheitsreparaturen auszuführen, und zwar: in Küche, Bad, WC alle 3 Jahre, in den übrigen Räumen alle 5 Jahre". „Auf die üblichen Fristen wird Bezug genommen (z. B. Küchen/Bäder 3 Jahre, Wohn- und Schlafräume: 4-5 Jahre, Fenster/Türen/Heizkörper: 6 Jahre". „Der Mieter ist verpflichtet, die Ausführung der Schönheitsreparaturen in Küchen, Baderäumen und Duschen in einem Zeitraum von 3 Jahren, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten in einem solchen von 5 Jahren und in anderen Nebenräumen von 7 Jahren durchzuführen". „Schönheitsreparaturen sind mindestens in der Zeitfolge von drei Jahren in Küche, Bad und Toilette sowie von fünf Jahren in allen übrigen Räumen auszuführen.

Die Folge von starren Fristen ist, dass der Mieter überhaupt nicht renovieren muss, sondern die erforderlichen Arbeiten bei Bedarf vom Vermieter verlangen kann.
Die Klausel zu den Schönheitsreparaturen ist hingegen wirksam, wenn ein „weicher" Fristenplan zugrunde liegt. Dann steht im Mietvertrag, dass die Schönheitsreparaturen „im Allgemeinen", „in der Regel" oder „üblicherweise" in den angegebenen Zeitabständen durchzuführen sind. Das Gleiche gilt für die Bestimmung, dass die Arbeiten „grundsätzlich" zu den genannten Fristen auszuführen sind.

Wirksam sind deshalb z. B. folgende Klauseln: „Im Allgemeinen werden die Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen erforderlich. „Die Schönheitsreparaturen sind in der Regel in folgenden Zeitabständen durchzuführen." Es folgt jeweils die Aufzählung der üblichen Fristen -3/5/7 Jahre.

Wird die Gültigkeit der Fristen im Mietvertragsformular eingeschränkt, handelt es sich um „weiche" Fristen. Eine wirksame Einschränkung liegt auch vor, wenn zunächst ein „starrer" Fristenplan angeführt wird und im nächsten Absatz der Vermieter das Recht erhält, diese Fristen je nach Zustand der Wohnung nach billigem Ermessen zu verlängern oder zu verkürzen.

Als nicht „starr" hat der Bundesgerichtshof aber auch eine Klausel angesehen, wonach die Schönheitsreparaturen „in der Regel... spätestens" zu den angegebenen Fristen durchzuführen sind. Auch wenn im Mietvertrag steht, dass der Vermieter die Fristen „auf Antrag in besonderen Ausnahmefällen nach billigem Ermessen" verlängern kann, sind die Fristen laut BGH nicht „starr" und damit wirksam.

Der Vermieter hat bei einer vom Mieter unrenoviert übernommenen Wohnung keinen Anspruch auf vorzeitige Schönheitsreparaturen. Deshalb ist eine Vertragsklausel, nach der der Mieter „nach Bedarf renovieren soll, unwirksam, denn damit müsste er unter Umständen auch für eine Abnutzung aufkommen, die der Vormieter verursacht hat. Das gilt auch, wenn im Vertrag steht: „Ein Bedarf gilt mindestens dann als gegeben, wenn die Fristen nach dem Fristenplan verstrichen sind." Damit soll der Mieter verpflichtet werden, nicht nur nach Ablauf der Fristen, sondern im Zweifel auch früher, nämlich „bei Bedarf", zu renovieren. Das ist mehr, als der BGH erlaubt.

Unwirksam ist auch die Klausel: „Der Mieter hat alle während sei Mietzeit erforderlichen Schönheitsreparaturen turnusmäßig auszuführen, ohne Rücksicht auf den Zustand der Mietsache bei Vertragsbeginn und ohne Rücksicht auf den Zeitpunkt der erstmaligen Erforderlichkeit der Schönheitsreparaturen".

Wirksam ist hingegen eine Klausel, die angemessene Fristen für die Schönheitsreparaturen festlegt und den Mieter verpflichtet, „spätestens bei Ende des Mietverhältnisses alle bis dahin je nach Grad Abnutzung erforderlichen Arbeiten durchzuführen". Danach besteht eine Pflicht zur Renovierung nur, wenn die Fristen für die turnusmäßigen Schönheitsreparaturen beim Auszug unerledigt abgelaufen sind. Unwirksam ist eine solche Regelung aber, wenn sie auf einen starren Fristenplan Bezug nimmt.

Die Frage, ob der Mieter Schönheitsreparaturen zu erledigen hat sich zumeist erst beim Auszug. Auch hier gilt: Steht im Mietvertrag überhaupt nichts zu Schönheitsreparaturen, kann der Mieter Wohnung unrenoviert übergeben. Der Mieter muss in der Regel au nicht zu Pinsel und Farbe greifen, wenn die üblichen Fristen (3,5 7 Jahre) beim Auszug noch nicht abgelaufen sind. Besteht keine Renovierungspflicht, muss der Mieter nur für die ordnungsgemäße Rückgabe der Wohnung sorgen. Arbeiten, die als Schönheitsreparaturen anzusehen sind, muss er nicht durchführen. Normal genutzte Tapeten kann er hinterlassen. Bilder- und Möbelflecken verpflichten nicht zur Renovierung. Auch Dübellöcher müssen grundsätzlich nicht beseitigt werden.

Einige Verträge enthalten Klauseln über eine Renovierung beim Auszug. Solche Regelungen sind unwirksam, soweit die Schönheitsreparaturen während der Mietzeit unberücksichtigt bleiben. Wirksam ist hingegen eine Klausel, wonach der Mieter beim Auszug renovieren muss, wenn die im Mietvertrag angegebenen Fristen, die angemessen sein müssen, seit der letzten Renovierung verstrichen sind.

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