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Kündigung - fristlos
 

Ist der Mieter mit der Mietzahlung in Verzug, kann der Vermieter evtl. kündigen.Unter bestimmten Voraussetzungen kann jede der Vertragsparteien das Mietverhältnis ohne Einhaltung einer Frist kündigen. Eine solche fristlose Kündigung ist zulässig, wenn dafür ein wichtiger Grund vorliegt. Das heißt, die normale Beendigung des Mietverhältnisses, also der Ablauf der Mietzeit eines Zeitmietvertrages oder die Einhaltung der Kündigungsfrist bei einem unbefristeten Vertrag, muss dem Vertragspartner unzumutbar sein. Ob das so ist, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Dabei kommt es insbesondere darauf an, in welchem Umfang Mieter und Vermieter ein Verschulden trifft; außerdem sind die Interessen von Mieter und Vermieter gegeneinander abzuwägen. Kündigt der Vermieter erst Monate nach einem Vertragsverstoß, zeigt er dadurch selbst, wie gering sein Interesse an der Kündigung ist; die Fortsetzung des Mietverhältnisses ist dann nicht unzumutbar.

Voraussetzung für die Kündigung ist also nicht in erster Linie ein schuldhaftes Verhalten, sondern die Unzumutbarkeit für den Vertragspartner, sodass eine fristlose Kündigung im Einzelfall auch bei nicht schuldhaftem Verhalten des Vertragspartners erfolgen kann. Ein wichtiger Grund i.S.d. § 543 Abs. 1 BGB, der den Mieter zur fristlosen Kündigung berechtigt, liegt vor, wenn ihm der vertragsgemäße Gebrauch der vermieteten Sache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird. Die Kündigung ist aber grundsätzlich erst nach erfolglosem Ablauf einer angemessenen Frist zur Abhilfe oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig (zu den Ausnahmen s. unten).

Ist eine Wohnung oder ein anderer zum Aufenthalt von Menschen bestimmter Raum so beschaffen, dass seine Benutzung mit einer erheblichen Gesundheitsgefährdung verbunden ist, liegt für den Mieter ein wichtiger Grund vor, der ihn zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt. Dies gilt auch, wenn der Mieter die Gefahr bringende Beschaffenheit bei Vertragsschluss gekannt oder darauf verzichtet hat, die ihm wegen dieser Beschaffenheit zustehenden Rechte geltend zu machen (§ 569 Abs. 1 BGB).

Kann dem Mieter infolge einer nachhaltigen Störung des Hausfriedens durch den Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden, liegt ein wichtiger Grund i.S.v. § 543 Abs. 1 BGB vor, der den Mieter zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt (§§ 569 Abs. 2, 543 Abs. 1 BGB). Der Mieter kann das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist kündigen, wenn der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung oder zur sonstigen Gebrauchsüberlassung, z.B. zur Weitervermietung an einen Dritten, verweigert, sofern nicht in der Person des Untermieters oder des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt (§ 540 Abs. 1 S. 2 BGB). Dies gilt sowohl für Wohnraum-, als auch für Geschäftsraummietverhältnisse.

Macht der Vermieter eine Mieterhöhung nach § 558 BGB bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete oder nach § 559 BGB wegen einer Modernisierung geltend, so kann der Mieter bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Erklärung des Vermieters das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen (§ 561 S. 1 BGB). Hat der Vermieter den Mieter zur Duldung von Modernisierungsmaßnahmen aufgefordert, ist der Mieter berechtigt, bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Mitteilung folgt, zum Ablauf des nächsten Monats zu kündigen. Geht die Mitteilung z.B. am 13.5. dem Mieter zu, kann er bis spätestens 30.6. zum 31.7. kündigen.

Der Vermieter kann das Mietverhältnis gem. § 543 Abs. 1 BGB aus wichtigem Grund fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Vermieter unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles insbesondere eines Verschuldens des Mieters und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Die Vertragsverletzung durch den Mieter muss so gravierend sein, dass dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht mehr zugemutet werden kann. Diese Beurteilung ist nach objektiven Kriterien anhand der konkreten Umstände des Einzelfalls zu treffen und unterliegt im Prozess der tatrichterlichen Würdigung, sodass eine pauschale Aussage darüber, wann eine Unzumutbarkeit vorliegt, nicht erfolgen kann. Ein wichtiger Grund, der den Vermieter zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt, liegt vor, wenn der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt (§ 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB).

Auch bei unerlaubten baulichen Veränderungen durch den Mieter kann ein vertragswidriger Gebrauch vorliegen, wobei eine erhebliche Verletzung der Vermieterrechte insbesondere dann gegeben ist, wenn der Mieter einer entsprechenden Abmahnung nicht nachkommt und der Vermieter nunmehr von dritter Seite, z.B. von einer Behörde, auf Beseitigung in Anspruch genommen wird.
Der Vermieter kann das Mietverhältnis ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist kündigen, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils in Verzug ist (§ 543 Abs. 2 Nr. 3a BGB) oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrags in Verzug gekommen ist, der die Miete für zwei Monate erreicht (§ 543 Abs. 2 Nr. 3b BGB).

Grundsätzlich zu unterscheiden ist, ob sich der Verzug auf zwei aufeinander folgende Termine (Nr. 3a) oder auf einen Zeitraum von mehr als zwei Terminen (Nr. 3b) bezieht. Im Fall der Nr. 3a ist die Kündigung zulässig, wenn sich der Mieter mit der Entrichtung der gesamten Miete für die beiden Termine oder eines nicht unerheblichen Teils in Verzug befindet. Die Beurteilung, ob der Mieter mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete in Verzug ist, richtet sich nicht nach der für den einzelnen Termin rückständigen Miete, sondern nach dem gesamten Mietrückstand.
Der Eintritt des Verzugs bestimmt sich nach § 286 BGB. Für die Zahlungspflicht des Mieters ist in der Regel ein fester Termin bestimmt (vgl. § 556b Abs. 1 BGB), sodass der Mieter ohne Mahnung in Verzug kommt (§ 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Mangels abweichender Vereinbarungen tritt der Verzug ein, wenn die Leistungshandlung nicht rechtzeitig vorgenommen wurde. Jedoch kann auch vereinbart werden, dass es für die Rechtzeitigkeit der Zahlung nicht auf die Leistungshandlung, sondern auf den Zeitpunkt des Eingangs des Geldes beim Vermieter ankommt.

Für die Wirksamkeit einer auf Zahlungsverzug gestützten fristlosen Kündigung ist maßgeblich, ob im Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung diese Voraussetzungen (noch) vorgelegen haben Darüber hinaus hat der Mieter von Wohnraum noch eine weitere Möglichkeit, die mit ihrem Zugang bereits wirksam gewordene Kündigung nachträglich unwirksam zu machen: Die Kündigung wird auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 BGB befriedigt wird oder eine öffentliche Stelle sich zur Befriedigung verpflichtet (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB). Danach muss die Befriedigung des Vermieters spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage (§ 261 ZPO) vollständig erfolgt sein, d.h. der Mieter muss bis zu diesem Zeitpunkt (Ablauf der "Schonfrist") nicht nur sämtliche Mietrückstände gezahlt haben - unabhängig davon, ob sie im Kündigungsschreiben erwähnt wurden.

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