Mietverträge können grundsätzlich von jeder Vertragspartei unter Einhaltung bestimmter Fristen frei gekündigt werden. Eine bedeutsame Ausnahme von diesem allgemeinen Grundsatz besteht für die Kündigungsbefugnis des Vermieters von Wohnraum:

Der Vermieter von Wohnraum kann - von wenigen Ausnahmen abgesehen - das Mietverhältnis nur dann kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat (§ 573 BGB). Zur Verhinderung einer Umgehung dieses Bestandsschutzes durch Abschluss von zeitlich begrenzten Mietverträgen können Zeitmietverträge nur unter bestimmten Voraussetzungen abgeschlossen werden (§ 575 BGB).

Trotz Vorliegens eines berechtigten Interesses und einer darauf gestützten wirksamen Kündigung kann der Vermieter nicht sichergehen, dass ihm die Räume nach Ablauf der Kündigungsfrist auch zur Verfügung stehen, da der Mieter berechtigt ist, der Kündigung zu widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses zu verlangen, wenn die vertragsgemäße Beendigung des Mietverhältnisses für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist (§ 574 Abs. 1 BGB; s. Abschnitt 3).

Nach § 573 Abs. 1 BGB kann der Vermieter von Wohnraum ein Mietverhältnis nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung hat. ve
Eine Verletzung von vertraglichen Verpflichtungen kann insbesondere erfolgen durch Zahlungsrückstände bzw. -verzögerungen, Belästigungen und Störungen des Hausfriedens, vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache. Soweit durch den Zahlungsrückstand die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB erfüllt sind, kann der Vermieter statt fristlos auch ordentlich nach § 573 Abs. 1 BGB kündigen.
Die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB kann nicht durch nachträgliche Zahlung unwirksam gemacht werden, da die für die fristlose Kündigung geltende Vorschrift des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB ( "Schonfrist", nicht analog auf die ordentliche Kündigung anwendbar ist.

Ein vertragswidriger Gebrauch, z.B. durch unbefugte Gebrauchsüberlassung oder Vernachlässigung der Mietsache, stellt unstreitig einen Kündigungsgrund nach § 573 BGB dar, wenn die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB für eine fristlose Kündigung erfüllt sind.

Im Gegensatz zur Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB ist für eine Kündigung nach § 573 Abs. 1 BGB jedoch nicht erforderlich, dass das Ausmaß der Vertragsverletzung eine Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter zur Folge hat. Andererseits ist die Kündigung nach § 573 Abs. 1 BGB nur begründet, wenn die Vertragsverletzung mehr als unerheblich war. Eine erhebliche Vertragsverletzung liegt jedenfalls dann vor, wenn der Mieter die ihm bezüglich der Wohnung obliegenden Obhutspflichten in grob fahrlässiger Weise verletzt hat, z.B. die Mieträume bei längerer Abwesenheit nicht gegen vorhersehbare Schäden (z.B. Frostschäden) ausreichend gesichert hat Eine erhebliche Vertragsverletzung kann jedoch bereits dann vorliegen, wenn der Mieter Schäden in einem Umfang verursacht (z.B. durch Haustiere oder infolge unterlassener Pflege der Mietsache), zu deren Behebung die Kaution nicht ausreichen wird.

Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Probleme bereitet häufig dieseauch in Eigenbedarfskündigung. In der Beurteilung von Eigenbedarfskündigungen sind die Fachgerichte besonders "zurückhaltend". Bei der Eigenbedarfskündigung muss der Vermieter schon im Kündigungsschreiben sehr substanziiert begründen und später in einer entsprechenden Klageschrift umfangreich vortragen, damit die Kündigung nach Bestreiten durch den Mieter einer Nachprüfung standhalten kann.

Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt weiter vor, wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. Die wirtschaftliche Verwertung kann eine Kündigung jedoch nur rechtfertigen, wenn sie "angemessen" ist. Eine Angemessenheit ist jedenfalls dann zu bejahen, wenn die Verwertung nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten vernünftig und sinnvoll und nicht lediglich spekulativ ist.

Der Formulierung "insbesondere" in § 573 Abs. 2 BGB ist zu entnehmen, dass der Katalog der Nummern 1 bis 3 des § 573 Abs. 2 keine abschließende, sondern nur eine beispielhafte Aufzählung von berechtigten Interessen des Vermieters darstellt und auch andere Sachverhalte ein berechtigtes Interesse begründen können. Die aufgezählten Gründe bilden jedoch den Maßstab dafür, welches Gewicht andere Gründe haben müssen, um als berechtigte Interessen anerkannt zu werden.
Ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Wohngebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen kann der Vermieter auch ohne Vorliegen eines berechtigten Interesses kündigen (§ 573a Abs. 1 BGB).

Der Mieter von Wohnraum ist bei einer Kündigung durch den Vermieter - abgesehen von wenigen Ausnahmefällen - in doppelter Hinsicht geschützt. Zum einen dadurch, dass der Vermieter grundsätzlich nur bei Vorliegen eines berechtigten Interesses an der Beendigung des Mietverhältnisses kündigen kann (§ 573 BGB; vgl. Abschnitt 2) und zum anderen durch die Sozialklausel des § 574 BGB, wonach der Mieter selbst dann, wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses dargelegt und bewiesen hat, unter bestimmten Voraussetzungen die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen kann.

Nach § 574 Abs. 1 BGB kann der Mieter der Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum durch den Vermieter widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Eine Härte liegt auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann (§ 574 Abs. 2 BGB).
Der Vermieter kann die Fortsetzung des Mietverhältnisses ohne Rücksicht auf die sachliche Begründetheit des Widerspruchs ablehnen, wenn der Mieter den Widerspruch nicht spätestens zwei Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses dem Vermieter gegenüber erklärt hat (§ 574b Abs. 2 BGB). Dies gilt jedoch nur, wenn der Vermieter den Mieter auf die Form und Frist des Widerspruchs rechtzeitig hingewiesen hat. Der Hinweis des Vermieters ist rechtzeitig erteilt, wenn er dem Mieter zu einem Zeitpunkt zugeht, der ihn in die Lage versetzt, nach einer angemessenen Überlegungszeit den Widerspruch rechtzeitig abzufassen und dem Vermieter zuzuleiten.