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Verjährung
 

Ansprüche unterliegen der Verjährung (§ 194 Abs. 1 BGB). Nach Eintritt der Verjährung ist der Schuldner berechtigt, die Leistung zu verweigern (§ 214 Abs. 1 BGB). Dieses Recht kann er als Einrede geltend machen.

Die allgemeine Verjährungsfrist beträgt 3 Jahre (§ 195 BGB). Im Mietrecht gelten folgende Besonderheiten:
Der Anspruch des Vermieters auf Rückgabe der Mietsache verjährt in 30 Jahren (§ 197 Abs. 1 Nr. 1 BGB, ebenso ein rechtskräftig titulierter Anspruch (§ 197 Abs. 1 Nr. 3 BGB). Der Anspruch des Vermieters auf Zahlung der Miete verjährt in drei Jahren (§ 195 BGB). Die Verjährung beginnt mit dem Ende des Jahres zu laufen, in dem die einzelnen Mieten fällig geworden sind (§ 199 Abs. 1 Nr. 1 BGB). Die Verjährung beginnt also erst ab Fälligkeit eines Anspruchs zu laufen.

Auch der Anspruch des Vermieters auf Zahlung der Nutzungsentschädigung nach Beendigung des Mietverhältnisses gem. § 546a BGB verjährt in drei Jahren (BGH, ZMR 1978, 16). Verlangt der Vermieter Schadensersatz wegen Mietausfall, so ist zu unterscheiden: Hat der Vermieter wegen Zahlungsverzugs fristlos gekündigt und kann er die Mieträume nicht weitervermieten, verjährt dieser Schadensersatzanspruch wegen Mietausfalls (Kündigungsfolgeschaden) in drei Jahren (BGH, DWW 1968, 253). Wird hingegen wegen unterlassener Schönheitsreparaturen Ersatz eines darauf beruhenden Mietausfalls verlangt, gilt die kurze Verjährungsfrist von sechs Monaten (BGH, WuM 1991, 550; s. hierzu Abschnitt 3).

Für Nachzahlungsansprüche des Vermieters aufgrund von Betriebskostenabrechnungen hat das Mietrechtsreformgesetz eine einschneidende Änderung gebracht: Gemäß § 556 Abs. 3 S. 1 BGB ist über die Vorauszahlung für Betriebskosten jährlich abzurechnen. Die Abrechnung muss der Vermieter dem Mieter spätestens 12 Monate nach dem Ende der Abrechnungsperiode mitteilen (§ 556 Abs. 3 S. 2 BGB). Rechnet der Vermieter nicht fristgerecht ab, kann der Mieter auf Rechnungslegung klagen.

Nach Ablauf der 12-Monatsfrist ist nach § 556 Abs. 3 S. 3 BGB die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, dass der Vermieter die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten hat. Da es auf die Mitteilung der Abrechnung ankommt, genügt zur Fristwahrung nicht die rechtzeitige Absendung der Abrechnung. Vielmehr muss sie dem Mieter noch innerhalb der Frist zugegangen sein, wobei es nicht darauf ankommt, ob der Mieter von ihr auch tatsächlich Kenntnis genommen hat.

Nach Fristablauf kann der Vermieter eine Nachzahlung nur dann noch verlangen, wenn er die Verspätung nicht zu vertreten hat, z.B. dass ein Versorgungsunternehmen die Abrechnung erst lange nach Ablauf der Abrechnungsperiode erstellt hat, sodass deshalb die Frist nicht mehr eingehalten werden kann.

Diese Ausschlussfrist gilt nicht für Rückzahlungsansprüche des Mieters gegen den Vermieter wegen überzahlter Nebenkosten. Die Rechte des Mieters richten sich in diesem Fall nach der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren.

Die Frist von drei Jahren gilt auch für Ansprüche des Mieters auf Rückzahlung der wegen Mietpreisüberhöhung (§ 5 WiStG) ungerechtfertigt erlangten Miete (OLG Hamburg, WuM 1989, 126).

Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache verjähren in sechs Monaten ab Rückgabe (§ 548 Abs. 1 BGB). Der gleichen Verjährungsfrist unterfällt auch der auf einer entsprechenden Vereinbarung im Mietvertrag beruhende Anspruch des Vermieters auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands der Mietsache (BGH, NJW 1980, 389).

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