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Mietkaution (Sicherheitsleistung)
 

Die Leistung einer Barkaution durch Bereitstellung einer bestimmten Geldsumme ist die praktisch häufigste Form der Sicherheitsleistung des Mieters an den Vermieter (vgl. § 232 BGB).

Eine Kaution kann vom Mieter nur aufgrund einer vertraglichen Vereinbarung verlangt werden, da gesetzliche Vorschriften über eine Verpflichtung des Mieters zur Leistung einer Kaution nicht existieren. Die Bestimmungen über die Kaution, z.B. § 551 BGB, setzen das Bestehen einer entsprechenden Vereinbarung voraus und stellen lediglich Beschränkungen der Vertragsfreiheit zum Schutz des Mieters dar.Bei Mietverhältnissen über Wohnraum regelt § 551 BGB zwingend bestimmte Einzelheiten:

Danach darf die Sicherheitsleistung des Mieters höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen. Darüber hinausgehende Beträge kann der Mieter trotz Bestehens einer entsprechenden Vereinbarung zurückfordern, da er sie "rechtsgrundlos" im Sinne der §§ 812 ff BGB geleistet hat.

Erfüllt der Mieter die Leistung der Sicherheit nicht, kann der Vermieter auf Erfüllung klagen bzw. den Anspruch durch gerichtlichen Mahnbescheid geltend machen. Zur fristlosen Kündigung ist der Vermieter von Wohnraum grundsätzlich nicht berechtigt, da allein die Nichtzahlung der Kaution für den Vermieter nicht zu einer Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses führt Zur Abrechnung der Kaution und Auszahlung des verbleibenden Teils ist der Vermieter erst nach Beendigung des Mietverhältnisses und Rückgabe der Mietsache verpflichtet. Der Anspruch des Mieters auf Abrechnung der Kaution verjährt 3 Jahre nach Entstehen des Rückzahlungsanspruchs, d.h. 3 Jahre, nachdem es dem Vermieter möglich gewesen wäre, über noch offene Ansprüche, zu deren Sicherheit die Kaution dient, abzurechnen Fällig ist der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung erst angemessene Zeit nach der Räumung, wenn dem Vermieter das Vorliegen und der Umfang seiner Gegenforderungen klar ist.

Daher darf der Vermieter wegen einer kalkulierbaren Betriebskostennachforderung einen angemessenen Teil der Mietkaution bis zum Ablauf der ihm zustehenden Abrechnungsfrist für die Betriebskosten einbehalten.

Der Mieter ist nicht berechtigt, seinen Anspruch auf Rückzahlung dal Kaution gegen die Mietforderungen des Vermieters aufzurechnen. Der Mieter darf die Kaution gegen Ende der Mietzeit also nicht „abwohnen". Der Mieter kann vom Vermieter die Rückzahlung der Sicherheit er nach Rückgabe seiner Wohnung verlangen. Der Vermieter hat die Kaution in voller Höhe zurückzuzahlen, wenn er keine Ansprüche aus dem Mietvertrag mehr gegen den Mieter hat. Andernfalls darf er die zur Deckung seiner Ansprüche erforderlichen Kosten von der Kaution absetzen und muss dann mit dem Miete abrechnen. Der Mieter muss dem Vermieter eine vertretbare Zeit zur Prüfung etwaiger Gegenansprüche lassen.

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