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Kündigung - allgemein
 

Die Kündigung ist der häufigste Umstand, der zur Beendigung eines Mietverhältnisses führt.

Grundsätzlich zu unterscheiden ist zwischen der ordentlichen und der außerordentlichen Kündigung. Bei der ordentlichen Kündigung sind die jeweiligen gesetzlichen Fristen einzuhalten, soweit nicht vertraglich andere Fristen wirksam vereinbart wurden. Dagegen kann die außerordentliche Kündigung fristlos oder unter Einhaltung der kurzen gesetzlichen Mindestfrist von 3 Monaten (§ 575 a Abs. 3 BGB) erfolgen. Durch außerordentliche Kündigung kann auch ein Mietverhältnis auf bestimmte Zeit (z.B. Mietvertrag auf Dauer von 3 Jahren; vgl. "Zeitmietvertrag") vorzeitig beendigt werden, während die ordentliche Kündigung in diesem Fall ausgeschlossen ist.

Ein Mietverhältnis, bei dem nicht von vornherein ein Vertragsende vereinbart worden ist, läuft auf unbestimmte Zeit. Beendet wird ein derartiges Mietverhältnis, wenn es vom Mieter oder Vermieter gekündigt wird und die Kündigungsfrist abgelaufen ist. Ausnahme: die fristlose Kündigung bei schweren Vertragsverstößen einer der Vertragsparteien. Der Vertrag kann unter Beachtung der Kündigungsfristen auch schon vor Antritt des Mietverhältnisses gekündigt werden. Will der Mieter das Mietverhältnis unter Einhaltung der Kündigungsfrist kündigen, muss er hierzu keine weitere Begründung geben. Der Vermieter dagegen darf nur kündigen, wenn er einen gesetzlich anerkannten Kündigungsgrund, d. h. ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses, hat. Dies ist insbesondere der Fall, wenn der Mieter seine Vertragspflichten verletzt (Kündigungsschutz), der Vermieter die Wohnung selber benötigt (Eigenbedarf), der Vermieter durch die Weitervermietung an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung gehindert wird und dadurch erhebliche Nachteile erleidet (Kündigungsschutz). Stellt die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn eine besondere Härte dar, kann der Mieter der Kündigung widersprechen. Unabhängig davon oder auch als „letztes Mittel" kommt ein Antrag auf Räumungsfrist oder auf Vollstreckungsschutz in Betracht.

Für den Vermieter sind grundlose Kündigungen eines Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit nur in Ausnahmefällen möglich, z.B. wenn der Mieter mit dem Vermieter unter einem Dach in einem Zweifamilienhaus (Einliegerwohnung) wohnt. Vergleiche auch Dreifamilienhäuser, Ferienwohnung. Außerdem kommen grundlose Kündigungen noch in Betracht, wenn das Mietverhältnis nur zum vorübergehenden Gebrauch abgeschlossen wurde, gegenüber dem Erben des Mieters (Tod des Mieters), bei Studenten- und Jugendwohnheimen und unter Umständen bei der Untervermietung von möblierten Zimmern, Untermiete.

Es ist zulässig, in einem auf unbestimmte Zeit laufenden Mietvertrag für eine bestimmte Zeitspanne, also etwa für einige Monate oder auch einige Jahre, das Kündigungsrecht auszuschließen. Hat der Mieter eine solche Klausel unterschrieben, kann er erst nach Ablauf der „festen" Mietzeit kündigen. In da Praxis hat dies den gleichen Effekt wie der nach altem Mietrecht mögliche Abschluss eines einfachen Zeitmietvertrages.

Bei der Wirksamkeit von Kündigungsausschlussklauseln sind die folgenden Fälle zu unterscheiden: Ein im Formularvertrag enthaltener Kündigungsausschluss, der nicht länger als maximal 4 Jahre dauert, ist zumindest dann wirksam, wenn er für beide Vertragspartner gilt. Ist die Zeitspanne länger, ist der Kündigungsausschluss von Anfang an unwirksam. Auch wenn die Zeitspanne handschriftlich in das Formular eingetragen worden ist, handelt es sich um eine Formularklausel. Nur in den Fällen, in denen eine echte Individualvereinbarung vorliegt, Allgemeine Geschäftsbedingungen, ist auch eine Zeit von 5 Jahren zulässig. Ist zusätzlich eine Staffelmiete vereinbart, ist auch ein einseitiger formularmäßiger Kündigungsausschluss für den Mieter von bis zu 4 Jahren wirksam. Sind formularvertraglich mehr als 4 Jahre vereinbart, ist bei Verträgen, die ab dem 1.9.2001 abgeschlossen worden sind, der Kündigungsausschluss insgesamt unwirksam, bei früher abgeschlossenen Verträgen ist der Ausschluss nur insoweit unwirksam, als er 4 Jahre übersteigt. Auch bei individuell ausgehandeltem Kündigungsausschluss zusammen mit einer Staffelmiete ist der Ausschluss des Kündigungsrechts nur insoweit unwirksam, als er den Zeitraum von 4 Jahren übersteigt. Beim Staffelmietvertrag rechnen die 4 Jahre schon ab Vertragsschluss und nicht erst ab einem unter Umständen erst späteren Einzug. Eine entgegenstehende Vertragsklausel ist insgesamt unwirksam.

Zeitmietverträge sind ab In-Kraft-Treten der Mietrechtsreform zum 1.9.2001 nur noch unter bestimmten Voraussetzungen zulässig. Der Vermieter muss bereits beim Abschluss des Vertrags entweder eine Eigennutzung, eine umfassende Instandsetzung oder eine Vermietung an Angestellte planen und dies im Vertrag schriftlich festhalten. Tut er dies nicht, so ist das Mietverhältnis automatisch auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Bis zum 31. 8. 2001 gab es auch die Möglichkeit, Zeitmietverträge ohne eine solche Begründung abzuschließen. Diese Art des „Zeitmietvertrages mit Kündigungsschutz" ist abgeschafft worden.

Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum bedarf sowohl die ordentliche als auch die außerordentliche Kündigung der schriftlichen Form (§ 568 Abs. 1 BGB), unabhängig davon, ob sie durch den Mieter oder den Vermieter erfolgt. Abweichende vertragliche Vereinbarungen über die gesetzliche Schriftform sind unwirksam.

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