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Betriebskosten
 

Zu den Betriebskosten gehören nach der Betriebskostenverordnung: Grundsteuer, Wasser, Heizungs- und Warmwasserkosten, Kosten für Personen- und Lastenaufzug, Straßenreinigung, Müllbeseitigung, Entwässerung, Beleuchtung, Schornsteinreinigung, Gartenpflege, Sach- und Haftpflichtversicherungen, Hauswart, Gemeinschaftsantenne oder Breitbandkabelnetz, maschinelle Wascheinrichtungen, Hausreinigung, Ungezieferbekämpfung und sonstige Betriebskosten. Es muss sich um laufende, regelmäßig wiederkehrende Kosten im Zusammenhang mit dem Haus oder dem Grundstück handeln. Einmalige Kosten sind nie Betriebskosten.

Eine Vereinbarung, nach der noch weitere Kosten (z.B. Verwaltungskosten, Instandhaltungsrücklagen) umgelegt werden, ist unwirksam. Verwaltungs- und Instandhaltungskosten muss der Mieter nie als Nebenkosten zahlen, auch nicht als Mieter einer Eigentumswohnung. Mieter müssen auch keine Verwaltungskosten zahlen, wenn diese unter der Nebenkostenposition „Hausmeister" versteckt oder als so genannte „Regie-Aufschläge" kaschiert werden.

Bei Geschäftsraummietverhältnissen kann die Umlage von Verwaltungskosten vereinbart werden. Ebenfalls keine Betriebskosten sind - egal was im Mietvertrag steht -z. B. Erbbauzinsen, Haus- und Mietrechtsschutz, Kosten einer Reparaturversicherung, Kosten der Wach- und Schließgesellschaft oder Mehrwertsteuer, die nur deshalb anfällt, weil der Vermieter gewerblich handelt. Beispiel hierfür ist der gewerbliche Zwischenvermieter im Bauherren-Modell, Bankgebühren, Portokosten des Vermieters oder Kosten für die Erstellung der Abrechnung, anders aber bei den Kosten für eine verbrauchsabhängige Abrechnung; Wartungskosten für die Türschließanlage; Wartungskosten für die Gegensprechanlage, Gastankmiete oder bei vermieteten Eigentumswohnungen - Instandhaltungsrücklage oder die Zinsabschlagsteuer hierauf.

Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch muss der Vermieter die Betriebskosten tragen. Sind sie in der Miete enthalten, spricht man von einer Bruttomiete. Die Mietparteien können aber festlegen, dass der Mieter die Betriebskosten neben der Grundmiete übernimmt. Diese Art der Mietenvereinbarung ist die Regel. Dann vereinbart der Vermieter üblicherweise auch monatliche Vorauszahlungen auf die Betriebskosten. Das sind Abschlagszahlungen, über die nach Ablauf der Abrechnungsperiode (1 Jahr) abgerechnet werden muss. Voraussetzung ist natürlich, dass die Kosten auch tatsächlich angefallen sind. Der Vermieter darf z. B. keinen pauschalen Betrag für einen Hausmeister ansetzen, wenn er gar keinen beschäftigt hat. Erbringt der Vermieter bestimmte Arbeiten in Eigenleistung, z. B. Gartenpflege, Reinigungs- oder Hausmeisterarbeiten, kann er dafür in der Abrechnung einen Betrag in Höhe des tatsächlichen Aufwandes ansetzen (§ 1 BetrKV). Voraussetzung ist immer, dass der Mietvertrag eine ausdrückliche Regelung enthält, wonach Nebenkosten zusätzlich zur Miete berechnet werden dürfen. Ohne eine solche Vereinbarung muss der Mieter also keine Betriebskosten gesondert zahlen.

Eine Vereinbarung zur Betriebskostenumlage sieht zumeist so aus, dass die Betriebskosten im Mietvertrag einzeln aufgelistet sind. Dann dürfen grundsätzlich auch nur die im Vertrag genannten Kosten umgelegt werden. Betriebskosten, die nicht aufgeführt sind, muss der Mieter nicht gesondert zahlen. Fehlen in der Auflistung z. B. die Hausmeister- oder Gartenpflegekosten, darf sie der Vermieter auch nicht abrechnen. Einige Mietverträge verweisen zur Vereinbarung lediglich auf den gesetzlich festgelegten Katalog der Betriebskosten. Das war die Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung, seit 1.1.2004 die Betriebskostenverordnung. Dahinter verbergen sich alle rechtlich zulässigen Betriebskostenarten. Im Vertrag steht dann z. B.: »Neben der Miete sind Betriebskosten gem. der II. Berechnungsverordnung Anlage 3 zu § 27 Absatz 1 zu zahlen. Das sehen die Gerichte oft als ausreichend für eine wirksame Vereinbarung an. Sie meinen, eine derartige Vertragsklausel sei durchaus verständlich. Ein durchschnittlicher Mieter wisse, was Neben- oder Betriebskosten seien.

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